les droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement sont un impôt prélevé au moment de l'enregistrement du transfert de propriété. Cet impôt s'ajoute au prix d'achat du bien. Les honoraires du notaire ne sont pas compris. Pour une vente publique, l'ensemble des frais s'élève à environ 20% du montant de la transaction. Pour l’achat d’un bien neuf « clé-sur-porte », l'acheteur paiera la TVA sur la valeur correspondant au bâtiment et des droits d'enregistrement sur celle du terrain.
Si la revente de la pleine propriété ou l’usufruit d’un immeuble intervient dans les deux ans suivant son achat (acte notarié), ces droits peuvent être récupérés à hauteur de 60% de ces droits. Parfois, c’est aussi possible quand il s’agit de l’apport d’un immeuble à une société.
Les informations suivantes sont données sous réserve de modification de la loi.

REGION WALLONNE

Le taux du droit d'enregistrement est fixé à 12,5%. Il peut toutefois être réduit à 6 % dans certains cas.
Ce droit ne concerne pas les immeubles neufs qui, eux, sont soumis à la TVA.

Taux d'enregistrement réduit à 6%

Pour bénéficier du taux réduit, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Il doit s'agir d'un immeuble bâti (et des terrains) affecté à l'habitation. La réduction du droit d'enregistrement n'est applicable aux terrains compris dans l'acquisition que si le total des revenus cadastraux de ces terrains ne dépasse pas 323 €.
   
   
2. Le revenu cadastral maximum ne doit pas dépasser un montant maximum en fonction du nombres d'enfants à charges à la date de l'acte de l'acquisition (les enfants handicapés à charge sont comptés double) :
   

   Enfants à charge	RC maximum, non indexé
   0 à 2	745 €
   3 ou 4	845 €
   5 ou 6	945 €
   plus de 6	1.045€

   
   
3. Le R.C. total du bien acquis et des biens que l'acheteur ou son conjoint possèdent déjà, en pleine ou en nue-propriété, ne peut dépasser le maximum énoncé plut haut. Il n'est cependant pas tenu compte des biens immeubles recueillis par l'acquéreur ou son conjoint dans la succession de leurs ascendants (parents, grands-parents...) à condition que le R.C. de ces biens n'excède pas 25 % du maximum précité.
   
   
4. Le bien acquis être l'unique habitation des acquéreurs, sauf si cette dernière leur est échue dans la succession d'un ascendant ou si l'habitation déjà possédée est appelée à être vendue et qu'il existe un lien de causalité entre l'acquisition de la nouvelle habitation et cette vente.

REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

Le taux du droit d'enregistrement est fixé à 12,5%.
Ce droit ne concerne pas les immeubles neufs qui eux peuvent être soumis à la TVA.

Il est possible d'obtenir une diminution de la base imposable :

• La base imposable est réduite de 60.000 € en cas d'acquisition par une ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation, en vue d'y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
  
• L'abattement est porté à 75.000 € lorsque l'acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation, tel que délimité dans le Plan régional de Développement (voir carte sur internet).

Est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers.
La réduction de la base imposable ne s'applique pas en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s'applique pas pour l'acquisition d'un appartement en construction ou sur plan.

Conditions à remplir :

• L'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation. Lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.
  
  
• L’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dans les deux ans (3 ans pour les appartements en construction ou sur plan).
  
  
• L’acquéreur s'engage à maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d'au moins trois ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Que doit-on comprendre par « appartement en construction » ou « appartement sur plan » ?

L’abattement en Région de Bruxelles-Capitale ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir (Art. 46 bis, al.5 W.Reg. – Région de Bruxelles-Capitale). De ce texte, il résulte que l’achat d’un immeuble bâti dont seulement le terrain serait soumis au droit d’enregistrement proportionnel (et les constructions à la TVA), ne peut, en principe, pas bénéficier de l’abattement. Une exception à ce principe a été insérée dans le texte légal en cas d’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan. Un tel achat sous le régime de la TVA peut bénéficier de l’abattement, mais celui-ci n’est applicable que sur la valeur du terrain.

A noter que certains receveurs interprètent de manière très restrictive les notions d’appartements en construction ou sur plan. Un appartement dont la réception définitive a déjà eu lieu, vendu sous le régime de la TVA, ne pourrait donc pas bénéficier de l’abattement. L’Administration Centrale (ACED) assure cependant qu’une telle interprétation n’a jamais été imposée aux receveurs. Tout appartement vendu sous le régime de la TVA pourra donc, si toutes les conditions sont remplies, bénéficier de l’abattement. Attention : cette exception ne s’applique pas pour les « maisons ».

VLAAMS GEWEST

Sedert 1 januari 2002 betaalt u slechts 10 % registratierechten bij de aankoop van een woning of grond gelegen in het Vlaamse Gewest. Ook het tarief voor de aankoop van een bescheiden woning werd verminderd van 6 % naar 5 %.
Een andere nieuwigheid in Vlaanderen is de “meeneembaarheid van de in het verleden betaalde registratierechten”.
Wie voor het eerst een woning koopt, en dus niet in aanmerking komt voor deze meeneembaarheid, heeft recht op een gedeeltelijke vrijstelling van registratierechten, nl. voor 15.000 € van de aankoopprijs.

De verminderde registratierechten
In sommige gevallen staat de Vlaamse overheid een vermindering van de registratierechten toe. Het tarief vermindert dan van 10% naar 5%.
Hiertoe moet de transactie aan de volgende voorwaarden voldoen :

1. Het moet gaan om de aankoop van een eerste woning in Vlaanderen.
2. Het onroerend goed mag slechts een maximaal kadastraal inkomen (K.I.) hebben (vóór indexatie) van :
   - 745 € indien u geen, 1 of 2 kinderen ten laste hebt,
   - 845 € indien u 3 of 4 kinderen ten laste hebt,
   - 945 € indien u 5 of 6 kinderen ten laste hebt,
   - 1.045 € indien u 7 of meer kinderen ten laste hebt.
3. De koper moet gedurende 3 ononderbroken jaren zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het gekochte eigendom. De koper heeft 3 jaar tijd om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen.
4. De koper mag geen andere eigendommen bezitten.

Abattement

Bij de aankoop van een onroerend goed wordt de eerste schijf van 15.000 € vrijgesteld van registratierechten. Deze vrijstelling noemt men “abattement”.
Bij het gewone tarief van 10 % geeft deze vrijstelling een maximum voordeel op van 1.500 €.
Bij het verminderd tarief van 5 % geeft dit een maximum voordeel van 750 €.
Om van deze vrijstelling te kunnen genieten zijn er een aantal voorwaarden.

Dit zijn de belangrijkste voorwaarden :

1. Het moet gaan om een zuivere en eenvoudige aankoop.
   Enkel een aankoop komt in aanmerking (geen ruil). De aankoop moet onvoorwaardelijk zijn.
2. Het eigendom wordt aangewend of bestemd voor bewoning.
   De vrijstelling geldt zowel voor de aankoop van een woning als een bouwgrond waarop aan woning zal worden opgericht.
3. De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
   Vennootschappen of verenigingen kunnen niet genieten van deze vrijstelling.
4. Het gekochte goed moet worden aangewend als hoofdverblijfplaats. De koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen binnen de 2 jaar na de notariële akte. Deze termijn wordt verlengd tot 3 jaar wanneer de koper een bouwgrond heeft aangekocht, waarop hij een woning zal oprichten.
5. De koper mag geen andere eigendommen bezitten.
   Op het ogenblik van de aankoop mag de koper niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een onroerend goed.

Indien er meerdere kopers zijn moet elke koper aan de voorwaarden voldoen.
Deze opsomming is slechts een schematische weergave.